江西之窗

北京市已开始探索研究相关举措，对于集体土地租赁房，今年会结合市场需求设计并尝试推出宿舍、单身公寓、成套住宅等不同类型。

5月23日，北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”），并面向社会公开征求意见。

征求意见稿在房源供给上给出了更多选择，同时对宿舍的建造标准、人均使用面积，以及消防安全等核心问题做出了一系列规定。在专家和行业人士看来，征求意见稿的出台给市场上的“蓝领公寓”一个明确的身份，将促使这个行业朝着规范化方向发展。

为更多的外来务工人员解决住宿难题

当北京出台征求意见稿时，王师福正骑着载满外卖的电动车，穿梭在北京的各家餐馆和社区楼宇间。

作为一名外卖平台的配送员，王师福和很多同事还不知道有一项和他们居住相关的政策正在计划落地。

目前，王师福和几个同事住在朝阳区十里河一带的居民楼里，每个人平摊下来月租400多元。他们工作的范围处于朝阳区金台路附近，距离十里河七公里，附近的老小区租金均价已经达到六七千元不等。

不是没想过就近找房子，但折合下来，每个月在“住”的问题上，一个人至少要花近千元。这不在他们能承受的范围内。除去每个月的饭钱，王师福想得最多的是能存下来多少钱给家里。他告诉记者，公司不是没想过给他们找地方住，但合适的房子不好找。

在专家看来，北京此次发布的征求意见稿，能给这些的务工人员提供更符合他们居住需求的租赁住房，补充了住房租赁市场中床位式租住产品的缺口。

“这为保障城市运行的劳动人口居住提供了有效的解决方式。”北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，北京市有很多外来务工人员的住宿问题一直没有得到有效解决。现在市面上的青年公寓、白领公寓价格太高，不能够满足保洁员、快递员等城市服务人员的居住需要。

近年来，国内许多城市陆续出现了为解决城市打工者居住问题的“蓝领公寓”，在北京，已经有安歆公寓、自如、魔方公寓等住房租赁企业推出了相关产品，其中，仅安歆公寓在北京就有近10家门店。

但是，在赵庆祥看来这些并不规范，“‘蓝领公寓’本质上就是一种集体宿舍。”赵庆祥认为，征求意见稿的发布是一个从“无”到“有”的过程，能让更多市场上的主体可以有更规范的运营标准。

在中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林看来，此次北京出台的征求意见稿明确划分了“职工宿舍”和“群租房”的差别。

征求意见稿中提出了职工集体宿舍的建筑，应是独立成栋（幢）或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。运营主体应当将租赁型职工集体宿舍对接趸租给用工单位，不得直接面向个人或家庭出租。

这就意味着职工宿舍不是直接面向个人出租，而是面向企业，并且不能在居民小区住宅楼改造，而是要有独立空间。

职工宿舍这种形态并不鲜见，从上个世纪开始，很多单位建过职工宿舍。但随着房价上涨，加上土地、物业和管理等先决条件，只有一些大企业有能力给员工自建宿舍，“更多的还需要盘活现有的存量房源。” 中国社科院经济研究所房地产金融研究中心主任汪利娜告诉中国青年报·中青在线记者。

此次征求意见稿中的第一点就明确提出要切实增加租赁型职工集体宿舍供应，并明确房屋来源主要通过三种方式：在集体建设用地上规划建设或改建；产业园区配建或将低效、闲置的厂房改建；将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，近年来国家在大力推行租赁住房市场的同时，提出了一系列政策，比如《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，如今，北京出台的关于租赁型职工宿舍的征求意见稿，能释放更多的闲置资源给住房租赁市场，满足更多群体的住房需求。

房源的扩大在住房租赁行业看来是政策的一大“突破”。

优客逸家CEO刘翔去年接受中国青年报·中青在线记者采访时提到，在北京这类大城市中，有一些商业楼宇受到电子商务的冲击，经营不好，如果能把这些空间改造成租赁型职工宿舍，可以解决一些租赁企业的房源问题。

安歆公寓较早开始做集中式职工宿舍，其CEO徐早霞认为，北京发布的征求意见稿是地方政府给这个行业明确了“身份”。这是一份很“接地气”的意见，内容很“细”。不仅结合了《宿舍建筑设计规范》，对宿舍的人均使用面积、疏散通道等做出了明确要求，而且在消防方面，充分考虑到职工宿舍这种租赁产品在安全上的特殊要求。

“也能让更多的企业招到人、留住人。”大城市需要的外来务工人员很多，徐早霞认为，北京作为一线城市，发展租赁型员工宿舍从侧面来说，能帮企业留住人。

保证安全舒适的基础上应提供定制化服务

听说要建“职工宿舍”，许多外卖配送员关心的第一件事是“住的地方能不能充电”，因为这是他们的“刚需”。

有外卖配送员对记者表示，住的远也是因为工作附近的地方往往不允许他们把电动车上的电池拿回房间充电。“有的听说我们有电动车就不租了。”因为房间里不允许充电，许多配送员都选择白天在户外的充电柜充电。北京发布征求意见稿后，一些外卖配送员表示，希望以后建造的职工宿舍，能提供集中充电的地方。

对于大部分年轻人来说，职工宿舍的“价格”“位置”“环境”，更是他们关注的“焦点”。

动画专业出身、刚来北京工作不久的王斯禹对职工宿舍很是期待，在她看来，如果能在单位附近有职工宿舍，还能和熟悉的同事住在一起，是一个不错的选择。

但在价格和环境上，她有着自己的标准。“价格不能超过1500元，屋内的布局最好是像大学宿舍那种，上床下桌的设计，人也不能太多。”

她觉得人太多，作息时间不统一，长期下来会是个问题。在她看来，北京出台的这种职工宿舍对于像她这样刚起步、薪资不是特别高的年轻人比较有吸引力，但有点积累后，她们还是会考虑找条件更好的青年公寓。

据了解，目前北京市质量环境较好的租赁型宿舍房源的人均价格在700元~1500元左右不等。而位置都在三环以外，以南城的居多。

在赵庆祥看来，按照北京目前制定的面积、消防等标准，新建的职工宿舍成本会有所抬高，“但价格高低要看与什么房源相比。”他认为，租赁型职工宿舍并不是一个低端住房租赁产品，与城中村的“违建”相比，其价格会稍高，但比白领公寓要低。

自如COO梁占华认为，影响职工宿舍价格的因素有两块，一个是物业取得的成本，另一个是房源的设计和空间利用。“租赁平台可以在这两方面突破”。

对于租赁平台来说，房源仍然是第一位的。在房源供给上，梁占华希望政府能给予企业一定的支持，政府根据掌握的物业情况和数据，给租赁平台在物业的选择上提供一些指导。在他看来，发展租赁型职工宿舍，“政企要联合起来发挥各自的优势。”

“人均使用面积4平方米，不超过8个人住，如果是租商业物业，那么租赁平台肯定不赚钱。”一位住房租赁行业人士告诉记者，在北京发展租赁型职工宿舍的一个核心问题还是“房租太高”。政策出来是第一步，接下来，租赁企业还是会面临很大的成本问题，如果政府能在税收上给予租赁平台一些减免，可以让企业有降低成本的空间。

刘翔认为，如果仅考虑低成本，租赁企业肯定是通过集体用地和厂房来进行建造更划算。但从居住体验和市场需求的角度看，商业写字楼在位置上更适合给企业的员工租住。“大量职工对宿舍的位置需求，还是基于员工工作地点的分布。”以餐厅、美容院为例，这些服务行业的员工工作往往是集中在一些商业区，因此宿舍本身的供应也需要覆盖到这些地区。但从现实情况看，北京能使用的集体用地和厂房很难覆盖更多商业区域。

在“职住平衡”上，刘翔认为，即便把北京城区里相对闲置的商业楼宇改造成职工宿舍，供给量也是不够的。“这可能需要配套。”在他看来，当一些职工宿舍地点固定，员工居住集聚化后，政府可以考虑通过开通班车的方式，把居住场地和交通线路进行高效匹配。

征求意见稿鼓励实施主体委托或与专业住房租赁企业合作，进行租赁型职工集体宿舍的改建。2017年，北京一家餐饮管理有限公司成为安歆公寓在北京第一个合作的企业，该公司五棵松门店40多名员工居住在安歆公寓丰台体育馆店。

该门店负责人告诉记者，虽然两边距离不近，但公寓的价格和环境是公司看重的。公司本来计划在门店附近给企业员工安排住宿，但合适的房子“不好找”。这家餐饮企业在北京市其他门店的员工住宿问题，大多是通过合作，将一些快捷酒店、公寓改造成员工宿舍的方式解决的。在这位门店负责人看来，通过和租房租赁平台的“托管”方式解决员工的住宿，企业更省心。

穆林认为，职工宿舍的管理非常重要，其管理难度和强度比白领公寓更高。“这是一个强运营的东西，”穆林建议，在宿舍运营管理上，用工单位要和专业化的机构合作。在赵庆祥看来，租赁型职工宿舍居住人口多，这对运营主体在后续的日常服务和管理上提出了更高要求，其中包括租赁人员的流动、定期巡查、消防卫生，甚至是邻里纠纷等问题，“这也是职工宿舍和其他租赁产品不一样的地方。”

梁占华认为，租赁平台运营职工宿舍领域第一个还是要保证安全，其次是舒适。在此基础上，可以针对职工的职业特性提供定制化服务，比如在宿舍的设施上，考虑一些企业职工的工装、工具摆放问题，还有宿舍的公共区域应该更大，可以定期举办职业分享会，让大家提高职业技能，“对职工提供的服务不一定都需要贵的，（他们）可能需要相对经济实惠、省心省力的服务项目。”

“良好的环境和有效的管理是十分必要的，”徐早霞认为宿舍的硬件标准是底线，租赁平台要做好宿舍管理。怎么分配房源、怎么确定人员的流动，这都需要专业的机构进行管理。

什么样的企业可以趸租职工宿舍？征求意见稿中做出了明确规定，“用工单位须位于本市且在本市注册，所处行业符合本市和区域产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录”。

梁占华希望，未来在租赁企业落地宿舍项目时，各区政府能提供相应的合规入住企业白名单。符合城市发展的企业类别很多，需要解决住宿问题的企业员工也很多，自如更希望把宿舍覆盖到更多企业和员工群体。

细节问题有待明确

穆林认为征求意见稿中还需要在细节问题上具体明确，正式出台后，需要缓冲期。征求意见稿规定，人均使用面积不少于4平方米，但这包不包含卫生间和阳台？在穆林看来，这点征求意见稿没有明确说明，但是按照《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2016）中的规定，是不包含卫生间和阳台的。

穆林指出，如果不包含卫生间和阳台，那么现在市面上的宿舍，有一些可能达不到人均4平方米。而一些宿舍要达到标准，最便捷的方式是通过减少每间房床数，扩大人均使用面积。“但那样成本就会提高。”穆林分析道。

此外，按照征求意见稿中的附则《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则》（试行）中规定，单元式集体宿舍公共走道净宽度不应小于1.40m。其他宿舍走道净宽度，当单面布置居住房间时不应小于1.60m,当双面布置居住房间时不应小于2.20m。

穆林指出，因为酒店每间房居住人数少，所以公共走道净宽度一般达到1.2m就符合相关标准，一些通过酒店改造的宿舍达不到这个要求。在他看来，集体宿舍每间房居住人员最高能达到八人，所以把公共走道净宽度要求提高是非常有必要的。但这给改造主体带来一定挑战，需要把一些不符合此标准的酒店进行重新改建，拓宽公共走道，这无疑也会增加改造成本，进而增加租金成本。

在穆林看来，现有的宿舍要不要按照要求整改，还需要进一步商讨。如果要求整改，那么政策上需要给予一定的缓冲期。“能不能根据具体的居住人数来确定走廊疏散的宽度”，徐早霞建议，这种集体宿舍的居住人数可以更加灵活，不仅可以多人居住，还可以单人居住。在具体建造时，企业可以根据宿舍的居住人，来确定走廊的疏散宽度似乎更合理。

此外，徐早霞和刘翔都提到一个问题，消防如何申报，运营职工宿舍的租赁平台的主管单位是谁，这些问题还有待明确。租赁企业要改造职工宿舍项目，去哪里下载表格，企业担心，没有相关的文件表格，到了相关的办事窗口，办事人员也不知道怎么去处理。只有这些执行层面的问题解决了，才能解决最后一公里问题。